한 기업의 상품판매량은 광고 효과에 따라 결정되곤 한다. 기업은 자신의 제품을 최대한 좋은 상품으로 포장하기 위하여 노력하고 그 과정에서 과장된 표현을 사용하기도 하며, 경우에 따라서는 객관적 사실과 다른 문구를 사용하여 광고를 하기도 한다.

이러한 과장허위 광고는 자본주의 시장경제내에서 어느정도 불가피한 측면이 있기는 하다. 법원도 선전 광고에 다소의 과장이나 허위 또는 지나친 주관적인 예측이 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 보고 있다.

그런데 일반소비재와는 달리 부동산(아파트, 상가, 오피스텔)의 분양광고에 있어서 과장, 허위광고가 개입된다면 문제는 달라진다. 아파트는 일단 구입하게 되면 일가족이 수년간 거주하게 되고, 아파트의 위치, 주변환경은 초기 구입을 결정하게 되는 요인으로 작용하게 된다. 향후 시장가치에도 큰 영향을 미친다.

시공사, 시행사의 아파트 분양광고 전단지를 보면 단지의 전경은 물론 주변에 각종 편의시설이나 교통시설, 교육기관의 개설예정 등의 문구를 기재하는 경우가 종종 있다. 이러한 광고문구를 믿고 아파트를 분양받았는데 막상 광고한 내용들이 사실과 다른 것들이었다면 수분양자들은 이를 이유로 분양계약을 취소하거나 손해배상청구를 할 수 있을까.

최근 신도시 개발에 따른 아파트 또는 오피스텔의 분양광고에 주변 기반시설이 곧 들어설 것이라는 광고문구를 넣었으나 이런 조건들이 이루어지지 않자 수분양자들이 시행사와 시공사를 상대로 계약해제와 손해배상청구를 한 사건이 있었다.

위 사건에서 법원은 건설사 등의 허위과장광고에서 일부러 속이려는 고의까지는 없다고 보아 분양계약 자체의 해제와 분양대금의 반환청구는 인정하지 않았다. 그러나 허위과장광고에 따른 수분양자들의 재산상의 손해는 인정된다면서 분양대금의 일정비율에 해당하는 금액(5% 또는 12%로 사건에 따라 달리 결정함)을 위자료로서 지급하라는 판결을 내렸다. 분양대금의 일부를 반환하라는 판결이다.

법원은 당시 건설사의 분양광고 내용이 사회적으로 용인되는 한도를 넘는 과장, 허위광고에 해당해 손해를 배상할 책임이 있기는 하지만 허위과장 광고가 없었을 때의 적정분양가를 산정할 자료가 없어 손해배상금 청구를 기각하고 대신 위자료 지급을 명했다.

위자료 액수는 과장허위의 정도와 수분양자의 의사결정에 미친 영향력 등을 고려해 구체적 사안에 따라 달리 결정하고 있다.

분양광고에 인근에 초등학교가 들어선다고 기재했는데, 실제 초등학교 개설계획이 없었던 경우에는 미취학 자녀 2명을 둔 수분양자에게 500만원의 위자료를 인정한 판례도 있다.

최근의 분양광고의 행태를 보면 분양광고 당시 해당 지방자치단체에서 도로나 학교 등 기반시설 계획을 적극적으로 발표하여 아파트 등 건설사업을 유치하는 경향이 있다. 건설사는 이러한 자치단체가 발표한 개발계획을 분양광고에 활용하였으나 자치단체의 개발계획의 변경이나 국가 경제사정의 변경으로 사업계획 자체가 백지화 되는 경우가 있다. 법원은 이를 건설사의 고의적인 과장허위광고까지는 아닌 것으로 보고 있다.

건설사의 허위과장광고가 사기죄의 기망행위로까지 인정된다면 분양계약 자체의 해제도 가능하다. 실제 분양광고에 기재된 제반시설의 충족시 적정한 분양가를 산정할 수 있는 방법이 강구된다면 구체적인 손해배상액 특정도 가능할 것으로 보인다.

건설사의 허위과장광고에 대한 법원의 태도는 현행 건설경기의 침체로 인한 건설사의 어려움도 감안한 것으로 해석된다. 최소한 수분양자에게 정확한 정보제공의무가 있다는 점을 확인함으로서 향후 건설사의 분양광고시 무리한 과장허위광고를 규제하는데 의미가 있다.

소비자의 입장에서 장기간 가족과 거주할 아파트를 구입할 때는 분양광고 문구를 꼼꼼히 검토하고 그 내용 중 본인의 구입결정에 중요사항으로 작용하는 것에 대하여는 충분히 확인절차를 거친 후 분양계약을 체결하는 것이 중요하다. 분양계약서에 특약사항으로 조건불이행시 분양계약의 해제 및 손해배상예정액에 대한 내용을 추가한다면 향후 법률관계를 명확히 할 수 있을 것이다.

머니투데이[법과시장] 2013. 9. 22